Faaliyet Alanlarımız
Gayrimenkul Hukuku
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve imar uygulamalarından doğan uyuşmazlıklar.
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, ekonomik değeri yüksek ve teknik detayları yoğun dava türlerindendir. Tapu kayıtları, imar mevzuatı ve fiili durumun birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Büromuz; taşınmaz alım satımından kira ilişkilerine, tapu iptali ve tescil davalarından kamulaştırma uyuşmazlıklarına kadar gayrimenkul hukukunun her alanında dava vekilliği ve danışmanlık hizmeti sunar.
Gayrimenkul Hukuku Alanında Verilen Hizmetler
- ◆Tapu kaydının düzeltilmesi davaları
- ◆Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları
- ◆İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali davaları
- ◆Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
- ◆Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları
- ◆Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
- ◆Kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları
- ◆Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar
- ◆Önalım (şufa) hakkına ilişkin davalar
- ◆Taşınmaz alım satımında hukuki danışmanlık
Gayrimenkul hukukunda sık görülen uyuşmazlıklar
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydı geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa tescil yolsuzdur ve ayni hakkı zedelenen kişi kaydın düzeltilmesini isteyebilir (Türk Medeni Kanunu, TMK m. 1024, 1025). Ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa başlıca sebeplerdir. Mirasçılardan mal kaçırma iddiaları muris muvazaası yazısında ele alınmıştır.
Ortaklığın giderilmesi
Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa her biri mahkemeden ortaklığın giderilmesini isteyebilir; hâkim taşınmazın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir (TMK m. 698, 699). 2026'da yapılan değişiklikle, bütün malikleri mirasçı olan taşınmazların satışında ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır (İcra ve İflas Kanunu m. 114).
Kira uyuşmazlıkları
Tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira alacağı davaları bu gruptadır. Tahliye sebepleri ve süreleri kiracının tahliyesinde hukuki yollar yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
Kamulaştırma ve önalım
Kamulaştırmada bedel üzerinde anlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve taşınmazın tescili için asliye hukuk mahkemesinde dava açar (2942 sayılı Kanun m. 10). Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732).
Dava süreci ve Elazığ'da görevli mahkemeler
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 12). Tapu iptali ve tescil davalarına asliye hukuk mahkemesi; kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4, 634 sayılı Kanun Ek m. 1). Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Elazığ Adliyesi'nde asliye hukuk, sulh hukuk ve kadastro mahkemeleri görev yapar. Hâkimler ve Savcılar Kurulu'nun adli yargı rehberine göre Karakoçan, Keban, Kovancılar, Maden ve Palu'da adliye bulunmaktadır; Baskil ve Sivrice Elazığ Adliyesi'ne, Ağın Keban'a, Alacakaya Maden'e, Arıcak Palu Adliyesi'ne bağlıdır. Taşınmazın bulunduğu ilçeye göre davanın açılacağı adliye bu dağılıma göre belirlenir.
Gayrimenkul davalarında süreler
- Önalım hakkı: Satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TMK m. 733). Azami süre 2025'te iki yıldan bir yıla indirilmiştir.
- Kamulaştırma işleminin iptali: Mahkemece yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir (2942 sayılı Kanun m. 14).
- Tahliye davaları: Gereksinim, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi sebeplerde dava çoğunlukla bir aylık sürelere bağlıdır (Türk Borçlar Kanunu m. 350-352).
- Ecrimisil: Yargıtay uygulamasında haksız işgal tazminatı, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir.
Gayrimenkul Hukuku: Sık Sorulan Sorular
Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapu kaydı geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa açılır. Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı devir, vekilin yetkisini kötüye kullanması, sahte belgeyle yapılan işlem, muris muvazaası ve imar uygulamasındaki hatalar uygulamada en sık rastlanan sebeplerdir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 2, 12).
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası nasıl açılır?
Önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Davada bütün paydaşların taraf olması gerekir. Hâkim taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satışına karar verir; satış bedeli payları oranında paydaşlara dağıtılır (TMK m. 699, 6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Hisseli tapuda önalım (şufa) hakkı nasıl kullanılır?
Önalım hakkı, payın üçüncü bir kişiye satılması hâlinde alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Hakkını kullanan paydaş, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği sürede mahkemenin göstereceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m. 734). Paydaşlar arasındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Kamulaştırma bedeline nasıl itiraz edilir?
Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamazsa bedel, idarenin açtığı davada mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenir; malik bu davada bedele ilişkin itirazlarını ve delillerini sunar (2942 sayılı Kanun m. 10). Kamulaştırma işleminin kendisinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılır (m. 14).
Ecrimisil geriye dönük kaç yıl istenebilir?
Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kötüniyetli kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay uygulamasında bu talep beş yıllık zamanaşımına tabidir ve dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıllık dönem için hüküm kurulur. Paydaşlar arasında ise kural olarak önce kullanımın engellendiğinin bildirilmiş olması aranır.
Gayrimenkul Hukuku alanında desteğe mi ihtiyacınız var?
Dosyanızın değerlendirilmesi ve ön görüşme için bize ulaşabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Son güncelleme: