Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yani çoğu zaman ev sahibi, kural olarak yalnızca kira süresi dolduğu için kiracıyı çıkaramaz. Kiracının tahliyesi; gereksinim, yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) öngörülen sebeplerden birine dayanılarak, mahkeme ya da icra dairesi aracılığıyla istenebilir. Her yolun şartı ve süresi farklıdır; sürenin kaçırılması talebin reddine yol açabilir.
Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?
Kira sözleşmesi, sözleşmeler ve borçlar hukuku kapsamında Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenir; konutlar ve çatılı (üstü kapalı) işyerleri için kiracıyı koruyan özel kurallar ayrıca öngörülmüştür (TBK m. 339 vd.). Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanması bu kuralların dışındadır.
Belirli süreli, örneğin bir yıllık sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Süre dolduğu için sözleşmeyi bitirme imkânı kiracıya tanınmış, kiraya verene tanınmamıştır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347/1
Dava yoluyla tahliye sebepleri kanunda sayılmıştır ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (m. 354). Kira sözleşmesi kurulurken sözleşmeye yazılan, süre sonunda kiralananın boşaltılacağına ilişkin kayıtlar bu nedenle tahliye için yeterli olmaz. Kanundaki başlıca tahliye yolları şunlardır:
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi (m. 350/1)
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı (m. 350/2)
- Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi (m. 351)
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (m. 352/1)
- Kira bedeli ödenmediği için yapılan iki haklı ihtar, yani yazılı uyarı (m. 352/2)
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırlarında oturmaya elverişli konutunun bulunması (m. 352/3)
- Kira bedelinin ödenmemesi (m. 315), kiralananın özensiz kullanılması veya komşulara saygı borcuna aykırılık (m. 316)
- On yıllık uzama süresinin dolması (m. 347)
Kira ilişkisini çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığında taraflara olağanüstü fesih, yani sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme imkânı da tanınmıştır (m. 331).
İhtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliye davası
Kiraya verenin gereksinimi
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir (m. 350/1). Yargıtay uygulamasında gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması, yargılama sırasında da sürmesi aranır; geçici ya da henüz doğmamış bir ihtiyaç yeterli görülmez.
Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin (yıllık uzayan sözleşmelerde içinde bulunulan uzama yılının) bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Süre kararlaştırılmamış, yani belirsiz süreli sözleşmede bir aylık süre, genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenecek tarihten başlar; taşınmaz kiralarında yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu ve üç aylık bildirim süresi esas alınır (m. 329).
Yeniden inşa ve imar
Kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa, aynı süreler içinde tahliye davası açılabilir (m. 350/2).
Yeni malikin gereksinimi
Kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik (taşınmazın yeni sahibi) kira sözleşmesinin tarafı olur (m. 310); satış kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kendisi veya yukarıda sayılan yakınları için gereksinim duyuyorsa iki yoldan birini izleyebilir (m. 351):
- Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açar. Yargıtay uygulamasında altı ay edinme tarihinden hesaplanır, bildirimin de bir ay içinde kiracıya ulaşması aranır.
- Sözleşme süresinin bitimini bekler ve bitimden başlayarak bir ay içinde dava açar.
Tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı
Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar için boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz; eski kiracının yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Bu kurallara uymayan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (m. 355).
Tahliye taahhütnamesi hangi şartlarda geçerlidir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracı o tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1). Kanun noter onayı aramaz; ancak şu koşullar birlikte bulunmalıdır:
- Taahhüt yazılı olmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır.
- Kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
- Boşaltma tarihi belli olmalıdır.
Yargıtay uygulamasında kira sözleşmesi yapılırken veya teslimden önce alınan taahhüt geçersiz sayılır. Tarihleri boş bırakılarak imzalanan belgelerde ise durum kiracı için daha güçtür: tarihlerin sonradan doldurulması belgeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz; taahhüdün teslimden önce alındığını ve tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracının ispat etmesi beklenir. Yine Yargıtay uygulamasında, birden fazla kiracı varsa taahhüdün hepsince verilmesi aranır.
İcra yolunda icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir; taşınmazın on beş gün içinde boşaltılması istenir, kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir (İcra ve İflas Kanunu, İİK m. 272, 274). İtiraz takibi durdurur. Taahhüt noterde düzenlenmiş veya onaylanmışsa ya da kiracı imzayı ve tarihi inkâr etmiyorsa itirazın kaldırılması, icra işlerine bakan icra mahkemesinden istenir (m. 275); aksi hâlde sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekir.
Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Temerrüt ihtarı
Temerrüt, vadesi gelen borcun ödenmemesidir. Kiracı kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir ve bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyerlerinde süre en az otuz gündür ve bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar (TBK m. 315). Borç bu sürede ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Kiralanan aile konutuysa ve kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, ödeme süresi iki eşe ayrı ayrı bildirilmelidir (TBK m. 349/3).
İcra yoluyla tahliye
Kira alacağı için mahkeme kararı olmadan icra dairesine başvurulabilir; buna ilamsız takip denir ve ayrıntıları icra ve iflas hukuku kurallarıyla belirlenir (İİK m. 269 vd.). Tahliye de isteniyorsa süreç şöyle işler:
- İcra dairesi kiracıya, ödeme süresini ve tahliye uyarısını içeren bir ödeme emri gönderir.
- Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; konut ve çatılı işyerlerinde ödeme süresi otuz gündür.
- İtiraz edilmez ve borç da ödenmezse kiraya veren, ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı ister.
- İtiraz edilirse takip durur; kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa imzasını açıkça reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır; borcun ödendiğini ileri sürüyorsa bunu kanunda sayılan nitelikte bir belgeyle ispat etmesi gerekir. Sözleşmeyi reddetmişse ve kiraya verenin elinde noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşme yoksa kiraya verenin mahkemede dava açması gerekir (m. 269/b). İcra mahkemesinin tahliye kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez; yalnızca kararın kiracıya tefhiminden (duruşmada bildirilmesinden) veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m. 269/c).
İki haklı ihtar
Kira borcunu ihtar süresinde ödeyen kiracı temerrüt sebebiyle çıkarılamaz; ancak gecikme tekrarlanırsa ayrı bir tahliye sebebi doğar. Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına yol açmışsa kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). İhtarların, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde kanunun ifadesiyle bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması gerekir. Dava, kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Yargıtay uygulamasında ihtarların farklı aylara ait kiralar için yapılması aranır; ihtar kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa ihtar haklı sayılmaz, icra dairesinin ödeme emri ise ihtar yerine geçer.
Kiracının başka konutu olması ve kiralananın özensiz kullanılması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/3).
Kiracı kiralananı özenle kullanmak, aynı taşınmazda oturanlara ve komşulara gereken saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aykırılık hâlinde kiraya veren konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracı kiralanana kasten ağır zarar vermişse, süre vermenin yararsız olacağı anlaşılıyorsa veya davranış kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar ya da komşular için çekilmez hâle gelmişse yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür (m. 316).
On yıllık kiracı sebep gösterilmeden çıkarılabilir mi?
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1). Bildirimin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur (m. 348). Yargıtay uygulamasında on yıl, sözleşmedeki ilk kira süresinin bitiminden başlatılır. Örneğin 2015 başında kurulan bir yıllık sözleşmede ilk süre 2015 sonunda, on yıllık uzama süresi 2025 sonunda dolar; kanunun ifadesine göre kiraya veren, bunu izleyen uzama yılının bittiği 2026 sonu için, en geç üç ay önceden bildirimde bulunabilir. Taraflar arada yeni bir kira sözleşmesi imzalamışsa Yargıtay kararlarında sürenin bu yeni sözleşmeye göre hesaplanacağı kabul edilmektedir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (m. 347/2). Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa tahliye için dava yoluna gidilir.
Tahliye davası nerede açılır, arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 4). Dava kiracının yerleşim yerinde, ayrıca sözleşmenin ifa edileceği yerde açılabilir (HMK m. 6, 10). İlamsız icra yoluyla tahliyede ise icra dairesi ve icra mahkemesi görevlidir.
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B). Arabulucu, tarafların anlaşmasına yardımcı olan tarafsız üçüncü kişidir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler, yani geçirilmesiyle hakkın kaybedildiği süreler işlemez (m. 18/A/15). Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemesi gereken yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m. 18/A/11). Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi için mahkemeden icra edilebilirlik şerhi, yani belgeyi mahkeme kararı gibi icraya konulabilir kılan onay alınması zorunludur (m. 18/B/3).
Bir aylık dava süreleri kısa olduğundan kanun bir imkân daha tanır: kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Yargıtay'ın bu kuralı tahliye taahhüdüne dayalı davalarda da uyguladığı kararları vardır.
Tahliye kararı çıktıktan sonra ne olur?
Mahkemenin tahliye kararı icra dairesine verildiğinde kiracıya icra emri gönderilir ve taşınmazın yedi gün içinde teslimi istenir; emre uyulmazsa karar zorla uygulanır (İİK m. 26). İstinaf başvurusu, yani kararın bölge adliye mahkemesince incelenmesinin istenmesi, kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz (HMK m. 350); Yargıtay uygulamasında kira ilişkisine dayanan tahliye kararlarının icrası için kesinleşme aranmaz. İstinafa başvuran kiracı teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36).
Kiraya verenin karar olmadan kilidi değiştirmesi veya eşyaları dışarı çıkarması hukuki bir tahliye yolu değildir. Kiracının rızası dışında konuta girilmesi, konut dokunulmazlığının ihlali gibi ceza hukuku kapsamında sonuçlar da doğurabilir.
Tahliye yollarında sürelerin özeti
Tahliye yollarının çoğu kısa sürelere bağlıdır:
- Gereksinim, yeniden inşa ve kiracının başka konutu: belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden başlayarak bir ay.
- Yeni malik: edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim, altı ay sonra dava.
- Tahliye taahhüdü: taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay.
- İki haklı ihtar: kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay.
- Kira borcu: en az otuz günlük ödeme süresi, icra takibinde yedi günlük itiraz süresi.
- On yıllık uzama süresi: uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim.
Hangi yolun uygun olduğu sözleşmenin türüne, başlangıç tarihine ve eldeki belgelere göre değişir. Kiraya veren bakımından sürelerin, kiracı bakımından itiraz ve savunma haklarının kaçırılmaması için işlem yapmadan önce hukuki destek alınması yerinde olur.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Kanunda tahliye davası için belirlenmiş bir süre yoktur. Dava açılmadan önce arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır; arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır ve bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır. Toplam süre mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına ve istinaf başvurusu yapılıp yapılmadığına göre değişir.
Yazılı kira sözleşmesi yoksa kiracı tahliye edilebilir mi?
Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir; sözlü anlaşmayla da kurulabilir. Bu durumda da kiracı aynı korumadan yararlanır ve tahliye ancak kanundaki sebeplerle istenebilir. Yazılı sözleşmenin bulunmaması daha çok ispat sorununa yol açar; kira ilişkisi banka kayıtları gibi delillerle ortaya konulur. Taşınmazı herhangi bir kira ilişkisi olmadan kullanan kişi ise kiracı sayılmaz ve farklı kurallara tabidir.
Tahliye taahhütnamesi kaç yıl geçerlidir?
Kanun, tahliye taahhüdü için yıl olarak bir geçerlilik süresi öngörmez; belirleyici olan belgede yazılı boşaltma tarihidir. Kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Süre geçirilirse aynı taahhüde dayanarak tahliye istenemez. Yargıtay'ın, taahhütten sonra taraflar arasında boşaltma tarihini de kapsayan yeni bir kira sözleşmesi yapılmasının önceki taahhüdü geçersiz kıldığı yönünde kararları da vardır.
Ev sahibi kiracıyı zorla çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye, mahkemenin veya icra mahkemesinin kararına ya da icra dairesinin tahliye emrine dayanılarak icra dairesi eliyle gerçekleştirilir. Kiraya verenin kilidi değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması veya kiracının rızası olmadan konuta girmesi hukuki bir yol değildir. Rızaya aykırı olarak konuta girilmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir (Türk Ceza Kanunu m. 116) ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev satılabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu m. 355, gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar ve aykırılığı en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata bağlar. Maddede satışı yasaklayan bir hüküm yer almaz. Gereksinimin baştan gerçek olmadığı ileri sürülüyorsa eski kiracının genel hükümlere dayanarak bir talepte bulunup bulunamayacağı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Kiracı tahliye talebine karşı neler ileri sürebilir?
Kiracı; dava veya takip süresinin geçirildiğini, bildirim ve ihtarların yazılı yapılmadığını ya da kendisine ulaşmadığını, kira borcunu süresinde ödediğini, gereksinimin gerçek olmadığını veya tahliye taahhüdünün kiralanan teslim edilmeden önce alındığını ileri sürebilir. İcra takibinde ödeme emrine veya tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edilmesi gerekir. Hangi savunmanın sonuç vereceği dayanılan tahliye sebebine ve eldeki belgelere bağlıdır.
